行业调研报告 篇1
近年来，我国的房地产业快速发展，始终保持20%-30%的增幅。03年后，国家陆续出台房地产调控政策，对房地产业开发经营进行调整，05年之后调控力度不断加大，对全国房地产业发展格局产生了深刻影响。在宏观调控的情况下，我市刚刚起步的房地产业面临着较大考验。为进一步促进我市房地产业健康持续发展，结合国家宏观经济调控，现对我市房地产业分析如下：
一、我市房地产业发展现状
98年住房体制改革后，我市房地产市场有了实质性的启动，发展受当时经济低迷的影响，行业发展较为缓慢，投放市场的房地产项目较少，房地产企业整体水平不高，住宅小区开发水平较低，规模很小。特别是我市长期存在沿街商住楼过度开发现象，粗放型的发展建设和经营方式造成零星式、沿街一张皮式开发，城市缺乏整体规划，城市基础配套设施跟不上，市容市貌脏乱差现象长期得不到改善。
20xx年以来，经济的恢复性增长使我市房地产业开始逐步走上发展的快车道。近几年来，土地市场活跃（06年出让土地是05年的41倍，07年是05年的10倍），商品房市场投放量迅速增加（近几年投放市场近90万M），房地产企业蓬勃发展，群众消费热情高涨，房地产业已成为推动我市经济增长和改善市容市貌的重要力量。
1、土地投放量逐年上升，开发规模越来越大。
近三年来，我市房地产开发项目用地投放量较大。20xx年出让土地11531平方米，20xx年出让土地473161平方米，20xx年出让土地115047平方米，20xx年已出让土地34126平方米（预计全年可达254000平方米）。同时，土地投放逐渐向小区化、规模化、整体化出让转变，房地产开发规模越来越大。
2、房地产开发企业蓬勃发展，民营企业迅速崛起。
由于我市的房地产市场启动较晚，发展较慢，加之房地产行业的平均利润较其它行业高，因此吸引了民营经济的大举进入。目前活跃在我市房地产市场的开发企业由前几年的寥寥数家发展到现在的二十几家，极大的促进了我市房地产市场的繁荣。
3、房地产投资高速增长，成为拉动投资增长的主要力量。 近年来，我市房地产业发展迅速，投资规模日益扩大，尤其从20xx年开始，市场容量大幅增长，房地产业取得了跳跃式发展。房地产开发投资占全社会投资的比重也越来越大，今年上半年我市房地产投资已占全市固定资产投资的60%以上，成为拉动投资增长的主要力量。
二、房地产市场需求状况
我市20xx-20__年规划纲要中提出了到20xx年我市总人口21万人，城市规划区面积21KM的发展目标。住房建设规划中提出了20xx到20xx年住宅面积128万M的需求目标。05至08年按照实际施工面积，我市到今年末供应市场商品房面积接近90万M（由于缺少相关部门统计数据，目前商品房空置率还不掌握，具体数字 2 22
2出来后再做详细分析）。由于规划与实际尚有较大差距，加之近两年来违规建设面积较大、房地产项目市场投放量过于集中，造成阶段性供大于求。
根据上述指标，结合我市经济发展势头较好，我市实际需求潜力虽然较大，但尚待充分挖掘。随着旧城改造的持续以及人口的集聚，改善性住房增加的需求量，婚龄青年的购房需求，这些真实的需求给房地产市场发展提供了持续的动力。住房消费潜力将被进一步激活，得以更充分地释放，给市场带来持续动力。
三、当前我市房地产市场存在的主要问题
1、房地产市场缺少行业发展总体规划的指导，没有建立市场的预警、预报机制和城市规划、土地供应、金融信贷方面的宏观调控机制，房地产开发存在一定的无序化和较大的风险性。
2、城镇规划区范围内商品化程度不高，私人建房依然大量存在，弱化了房地产市场的高消费群体，给市场带来较大影响。
3、房地产开发结构不尽合理，住宅品种单一，难以满足不同的消费需求，刺激消费的增长。商业营业用房比重偏高，出现供大于求的现象。
4、市场配套体系不完善，物业管理和房地产中介服务滞后于房地产业的发展。市场和消费者之间缺乏足够的信息渠道，一定程度上影响了市场销售。
5、住宅体系不完善，经济适用房投放少，廉租房建设刚刚启动。商品住宅价格提升过快，整体价格偏高。
四、几点建议：
1、加大拆违力度，扩大高端市场范围。
前几年住房开发项目针对的大多是收入相对较高的群体，这一消费群体的经济相对宽裕，而且换房以改善居住条件的要求也十分迫切，因而对开发商而言，销售风险较小，且利润空间较大。近年来的开发，加之前一时期私人违章建房，已消耗了这一群体的大量购买力。对他们而言，住房消费是较长一段时间后的第
二、三次换房。建议加大拆违力度，严格控制私人违规建房，将这一部分购买力推向市场。
2、改善供应结构，激活中低市场。
积极引导和鼓励开发商从市场需求出发，针对不同消费群体的消费特征和购买能力，开发不同档次、不同价位的商品房，一方面可以满足不同层次的消费需要，另一方面可以充分调动消费潜力。
目前，尚未购房的和大部分房改房住户这些中低收入消费群体，因供需矛盾仍未能实现改善住房的愿望。激活这一中低收入消费群体，将给我市房地产业带来极大的发展。影响这一群体住房消费的最主要制约因素是价格，开发适合这一群体消费的总价位较低的住宅(如近郊90-110m户型、城区80-100m户型)，将激活我市中低住房市场。
3、加强住房政策性保障，引导结构调整，完善住房供给体系。 科学合理投放经济适用房，加强中介服务，鼓励中低收入者按实际需求购买二手房，进一步活跃存量房市场，促进增量房消费市场的发展。要加快廉租房建设，建立保障机制，切实保障城镇最低收入家庭基本住房需求。
4、加强政府宏观调控，努力解决供需矛盾，实现供需平衡。 保持房地产开发的适度规模，基本实现供需平衡对我市房地产业乃至整个国民经济发展具有重要作用。政府及有关部门应发挥调控功能，加大调控力度，通过规划、土地、金融三大调控手段的配合作用，保持开发规模与有效需求的同步增长。
规划方面应发挥导向作用，通过对居住用地的功能、布局调整，调控商品房的开发结构；有计划地进行旧城改造，以稳定住房需求；控制单体开发建设有利于开发的规模化；控制私人建房有利于住宅的商品化。
土地方面要科学编制房地产开发项目的土地供应计划，建立结构合理、总量平衡的年度土地供应计划体系。进一步完善土地储备机制，加强城市闲置土地、政府保留用地或暂不宜进入市场交易地的收购储备，并根据市场需求和城市建设需要逐步投放市场，以增强政府对土地市场的调控监管力度。
金融方面要控制总量，合理调整信货支持，实行差别政策，抑制投机需求和过度超前消费。
5、尽快建立房地产市场信息披露制度，及时向社会通报市场供求、结构、价格、涨幅、空置数量、投资动向等情况。职能部门要定期对房地产市场进行调查分析，引导开发企业理性投资，消费者理性购房。
行业调研报告 篇2
目前在我国，传媒业是一个典型的朝阳产业，从发展趋势上看，也是一个高收入弹性产业。在我国传媒业目前还只能说处于发展的初期，未来的市场空间很大，能支持该产业在一个较长的时期内保持较高的发展速度，有很大的发展潜力。
传媒业虽然技术性和资金方面的进入障碍不高，但行业的管制程度较高，政策性的进入障碍较大，因而，该行业一般能得到较高而且比较稳定的收益。
目前我国传媒业的市场化程度还不高，但市场化是一个趋势，在市场化的过程中，我国企业将可能面临西方跨国公司越来越大的进入压力。由于该产业的市场区域性特征比较明显，以及在世界各国，传媒业都属于政府管制程度较高的产业，因此，在国内市场，我国企业不会处于竞争的不利地位无论对于全球广告业，还是对于中国广告业，目前都是一场全新变革的序幕。
广告业的发展总是离不开特定的社会历史环境。不同的时代提出不同的问题，广告业正是在解决时代所提出的问题中不断地发展。近观近年来广告业的变化，有这样几个趋势是非常突出的。进入21世纪以来，全球广告业一直在持续增长，但稳中有变。根据实力传播的报告，20xx年全球广告业的总营业额为3308.33亿美元，20xx年为3650亿美元，20xx年为3607.48亿美元，20xx年为3860亿美元。
20xx年全球的广告支出较上一年相比，又创新高，当年突破4000亿美元，达到4036.63亿美元。在广告业稳定增长的表层下面，实际上正酝酿着一场深刻的变革。变革的根本动因是新媒体的高速发展。
20xx年，全球网络广告的支出增幅在22%以上。其中美国网络广告收入达到了125亿美元，超越了户外广告和商业类杂志广告，首次与广播媒体并肩而立。
日本的互联网的广告费为2808亿日元，虽然仅占日本广告费总额的4.7%，但增幅惊人，比上年增长了54.8%。韩国网络广告市场总收入达到6.9亿美元，比上年增长30.8%。以网络广告为代表的新媒体广告正在全力冲击着传统媒体广告的影响力，成为广告业中的新贵。在新媒体面前，电视、报纸、杂志、广播等媒体已经沦为传统媒体，正在渐渐褪去往日的辉煌，站在选择的十字路口上。越来越多的广告主表示将增加在网络广告上的投入，这就意味着传统媒体的广告份额将明显下降，而首先受到打击的将是杂志、直接邮寄品和报纸等传统的广告媒体。媒体的转型意味着广告业的转型。未来广告业的发展取决于广告业能否应对媒体在新世纪的革命性的变化。
这是一个真正复杂的时代。广告业要重新证明自己的价值，必须要做更复杂的事。对企业而言，解决同消费者沟通的问题，仍然是最重要的问题。广告业的价值，就在于能否在新的环境下，用新的作业模式有效地与消费者沟通，影响消费者。
一个显著的变化在于，在新的作业模式中，广告作品的创意当然重要，但更重要的是，如何通过创意，使得广告传播成为一种活动，而且能使这种活动渗透进媒体的节目内容中去，甚至媒介也是有限的，最关键的是，充分利用每一个接触点，与消费者进行深入的沟通。也就是说，广告日益成为内容，媒介日益成为接触。所以，置入式广告、虚拟广告、活动营销、公共关系等形式在这个阶段具有了极为重要的意义。
19世纪末，广告发展史上出现的第一个对广告的定义是关于商品的新闻。在21世纪，人们对广告的希望似乎又回到了广告发展的原初阶段，进入内容，成为引人注目的关于商品的新闻。但这是在更高阶段的回归。广告业的新的价值，就在于通过自己的专业服务，使广告活动既能产生常规的影响，更具有新闻性，为媒体所关注，渗入媒体的内容之中。
在这个复杂的时代，并购成为广告公司抵御风险、实现盈利的主要手段，全球广告业的垄断的趋势进一步加剧。
行业调研报告 篇3
出租车行业是一个传统行业， 和互联网相隔十万八千里。 不过从其诞生的第一天起， 就染上了顽疾。 具体症状如下：
出租车公司， 作为政府的代理人， 拿着垄断的经营执照， 顶着管理的义务。 被人骂成： 干最少的活， 拿最多的钱( 份子钱)。但钱拿了， 活没干好。 司机的招聘和管理让他们头痛， 种.种行业顽疾也束手无策。 人治的管理模式下， 管理效率也低下， 内耗也严重， 实际经营利润率笔者无数据支持，但个人认为不会太高。
司机师傅。 干着最辛苦的活， 拿了最少的钱， 生活在贫困线上， 虽然从事着这份工作， 但不热爱这份工作，也不珍惜这份工作。 除了上海这种较规范的城市， 大部分地方都发生了劣币驱逐良币的现象。 不坑乘客就赚不到钱。 于是越来越多的有违行业道德的做法， 成为了行业的普遍做法。收入不高， 也就不珍惜这份工作， 态度就更恶劣， 行业进入恶性循环。
乘客。 车钱年年涨， 却享受不了上帝的感觉。 经常碰到各种坑爹的司机， 申诉无门。 怨言满天飞。出租车总量不足， 总是打不到车。
政府。 看着出租车的种.种乱象， 却束手无策， 偶尔祭出涨价的策略， 也被骂为脑残。 出租车公司每年的利润，是有政府的一份子。 但我想， 以首都北京为例， 如果能够改变全国人民对北京出租车行业的坏印象， 这点利润在北京市市长眼里不是钱。 毕竟和500强企业的税收比起来， 这是小钱。 但出租车行业是北京的城市名片， 这张城市名片坏了， 实在得不偿失。
有一个人叫马云， 有一个梦想叫诚信
工商局的使命是， 管住商贩的行为， 不要作奸犯科。 工商局代理国家， 在维持商业体系的诚信。有个人叫马云， 干了个淘宝， 以一己之力， 管住了600万小贩的商业诚信。 虽然还是会有各种坑爹的店主出现， 但淘宝建立的信用体系和支付体系，从总体上将传统的商业诚信提升了好几个高度， 实现了优胜劣汰， 而不是劣币驱逐良币。
很简单的对比， 今日我们对淘宝上信用记录较好的不知名的商家的信任是大大超过对路边不知名的实体店的。今日我们在淘宝碰到坑爹的店主， 其申诉流程便捷性和有效性是远远优于走线下的工商局的。 也就是说， 在零售领域， 中国传统文化解决不了的， 教育解决不了的， 政府命令解决不了的诚信问题，互联网通过技术手段， 通过网民的集体力量， 解决了。 诚信体系建立起来了。 淘宝比全国任何一个工商局都要更有效， 更高效。
同样， 笔者认为， 在出租车行业， 诚信体系的建立， 其希望在互联网， 在打车应用。 诚信体系的建立，将改变中国的出租车行业。 具体后文详解。
打车软件的明天
我认为， 在可预见的未来， 比如10年，一个健康的出租车行业应该长成这个样子。
政府给打车软件颁发出租车运营执照， 允许其从事出租车运营业务。 出租车公司的运营执照是全国性的，打破地区限制和垄断，就如今日的保险业， 快捷酒店业。 出租车行业只是一个服务业， 应该放开准入。
传统的出租车公司通过市场竞争逐渐消亡。
新型互联网出租车公司的形态是:
1. 通过线上给司机带去客户;
2.通过线上建立出租车司机的诚信体系(类淘宝体系);
3. 在每个城市建立线下服务点， 比如车子的强制消毒， 检修等。 但其线下规模要远远小于传统的出租车公司。
4. 形成全国性品牌， 一家公司， 覆盖全国。 覆盖率不低于现在的快捷酒店业。 行业集中度不低于现在的快捷酒店业。
出租车司机自己购买符合国家标准要求的车辆， 在通过国家实名认证和出租车技能认证之后， 在出租车公司缴纳一笔诚信保证金，正式注册成为一名出租车个体运营者。 其流程和做法类似于在淘宝开一个自己的店铺。
出租车的利益分配变成: 出租车公司的份子钱，大幅降低， 变为现在的10%-20%。 剩下的都是司机的收入，占到总体收入的80%以上，国家的利益是税收。 乘客的利益是出租车的价格下降。 核心变化是， 出租车公司作为管理者的收益大幅下降， 出租车司机作为劳动者享有劳动的绝大部分收入。 彻底改变现有的出租车行业畸形的利益分配体系。理顺出租车行业的按劳分配为主体的利益分配格局。
在这个模式设计下， 出租车行业的新气象是:
司机收入大幅提高， 司机将珍惜这个饭碗。 就如淘宝的店主珍惜他的店铺。 如果份子钱降为现在的10%， 那么司机的收入涨200%-300%不是问题。 一旦珍惜这个饭碗，就如淘宝店主， 后续的诚信问题就好解决。 在这种情况下， 会有更多的司机进入这个行业， 司机也愿意提供更好的服务质量。 一方面有效供给增加， 让打车更容易; 一方面服务质量和诚信水准将大幅提升。
通过互联网的方式， 出租车行业的诚信体系建立。 例如: 司机绕路宰客。 基于LBS的存在， 司机的驾驶路径是可全程记录的， 一旦乘客投诉， 通过技术比对就可判断司机是否存在绕路行为。一旦发现违规属实， 吊销司机的行业执照， 永远不得进入出租车行业。 再例如: 司机服务态度恶劣， 甚至污言秽语。每个司机的服务过程， 打车软件全程录音， 一旦客户投诉， 就调取录音记录比对即可。(如果要节约流量，这个录音可以在本地存储一个月，不用全部上传到服务器) 。 一切的逻辑， 是让司机正规从事这个行业是可以赚到钱， 只要他珍惜这个饭碗， 无论上什么管理手段，都只会让这个行业更加良性发展; 违规的司机会被踢出这个行业， 而又会有更多的人想进入这个行业， 不用担心没人干。而现在出租车行业的现状是， 出租车司机赚不到钱， 司机招聘困难， 出租车司机都不珍惜这份工作， 丢了也无所谓， 上什么管理手段都没用。
打车价格下降。 由于管理环节得到优化， 管理者拿走的部分大为下降， 出租车行业就存在着相当的降价空间。也将有更多人打得起车， 经常打车， 打车体验更好。 乘客获益。
从今天到明天的路线图
笔者对于明天的设想， 是以10年为设想空间，理想是丰满的， 但从现实到达理想的路线如何? 笔者的路线图是这样的:
第一阶段， 烧钱培育市场阶段。 预计两三年， 上亿美金。 打车软件在全国主要的城市， 烧钱并培育市场，培养用户线上叫车的习惯。让线上叫车的比例提升到20%， 甚至40%以上， 从而引起出租车司机的重视，普遍使用打车软件(实际的情况是， 现在上海地区出租车司机的软件使用率已经急剧上升， 外地不详) 。 该阶段会出现一些软件的弊端， 但利大于弊。 比如司机会挑乘客等。
第二阶段， 打车软件建立统一的诚信标准。 (现状是，几大打车软件处罚标准相似) 。 比如， 绕路宰客发生一次， 就列入黑名单， 不允许使用打车软件; 放鸽子两次， 就列入黑名单。 一旦列入黑名单， 出租车司机， 基本就只能从这个行业逐渐淘汰。 这个过程， 需要数年。 不仅在一线城市，同时在混乱的二三线城市， 在使用打车软件的司机中， 逐渐杜绝各类宰客， 绕路， 半路甩客， 甚至敲诈等恶劣行为。 让各类不诚信的司机， 只做线下的司机， 逐渐活不下去，退出出租车行业。 为了让诚信建立过程更加科学和顺畅， 建议参考淘宝的诚信体系， 比如先行赔付， 比如其申诉逻辑等。
第三阶段， 形成全国性的线上叫车品牌。 比如一款软件， 通行全国。 其覆盖效应不低于携程定酒店。对于绝大部分跨区域流动的商务人士而言， 使用携程定酒店是个安全保障， 使用品牌叫车软件， 也是一个在陌生城市的安全保障。
第四阶段， 政策的开放。 在民意的呼喊下， 在明星企业家的影响力下(马云和马化腾)， 政府政策层面开一个小口子， 允许符合资质的品牌叫车软件，获得出租车运营牌照， 试点运营。 就如今日阿里的余额宝。 新型出租车企业和现有的出租车企业同台竞争， 打破区域限制。
第五阶段， 传统出租车公司逐渐被淘汰。 只要互联网打车公司进入行业， 大幅降低份子钱， 司机都将叛逃。传统出租车公司的司机将急剧流失。 区域性的出租车公司更加没有抵抗力， 传统的出租车公司哪怕也降低份子钱， 但其臃肿的管理机构将使其陷入亏损泥潭， 还是会被市场淘汰。
第六阶段， 形成全国性的几个云打车巨头， 行业集中度大幅提高， 成为千亿级的上市公司。 出租车行业彻底被改变。新的时代来临。
附: 关于几个网上流行的观点的解读
有人认为， 垄断的力量， 既得利益者会让打车软件死的很惨。
历史的车轮， 能够碾死一切挡路者。 既得利益者阻挡变化， 是必然， 但也只是会减缓这个过程。就如3G来了， 哪怕中移动不上3G， 照样会被消费者抛弃。 也许今日的几个打车软件都是炮灰，但最终行业还是会有胜出者。
有人认为， 打车软件， 并不增加市场供应， 打车难的局面还是无法解决， 作用不大。
不增加市场供应属实。 打车软件的作用是分阶段显现的。 第一阶段， 是叫车体验的提升和诚信的建立。出租车公司的热线电话在叫车高峰期是打不进去的， 打车软件没问题; 打车软件打破了出租车公司之间的界限， 一个叫车信号，可以发给所有的出租车司机， 增加打到车的概率(在供应不增加的情况下) 。同时， 每一次叫车的服务过程， 绕路宰客等行为是可以杜绝的， 逐步实现优胜劣汰。 第一阶段， 司机的收入也会得到部分提升。 比如降低空载时间等。 第二阶段， 增加供给。只要开放出租车牌照， 减低份子钱， 提高司机的收入， 出租车的供给将得到明显提升， 实现一个新的供需平衡。
有人认为， 打车软件只会助长加价叫车行为， 最后价格失控， 消费者利益更加受损。
第一阶段， 会出现这个情况。 但不是主流。 某种程度上也是市场力量的调节， 在供给不足的情况下，价高者得。 但行业的长期趋势是， 行业的份子钱降低， 行业供给增加， 打车价格下降， 消费者受益。
有人认为， 打车软件会让司机挑乘客， 短途旅客将打不到车。
第一阶段， 这是个事实。 在高峰期短途旅客很难通过网络打到车。 但高峰期打车难， 是个既成事实。第二阶段， 一旦行业形成寡头， 运行相对规范， 国家交通部门只要出台行业规范政策， 所有的打车软件， 不允许报目的地， 只允许报出发地。 那么挑拣乘客的问题，将得到杜绝。 回到文中的核心点， 只要能够大幅降低份子钱， 司机不挑客户， 不坑客户也能赚到钱。 这就不是问题。